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房产资讯

找到 231 条新闻资讯
  • 广州放宽住房公积金贷款 连续足额缴存半年可申请贷款

    2015-06-07

      记者从广州住房公积金管理中心了解到,为支持住房公积金缴存职工购买首套和改善型自住房,广州市住房公积金管理委员会决定从2015年6月8日起调整住房公积金个人住房贷款政策,在广州连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,可申请住房公积金个人住房贷款。  同时,新政策降低了首付款比例,对申请个人住房公积金贷款购买首套普通自住房的缴存职工家庭,最低首付款比例为20%,贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率;对拥有一套住房但无贷款记录或者拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,申请个人住房公积金贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%;对拥有一套住房但未结清相应购房贷款的家庭,申请个人住房公积金贷款购买普通自住房,贷款最低首付款比例为40%。

  • 杨红旭:再降一次息房价肯定憋不住

    2015-06-04

    再降一次息,房价肯定憋不住   当前,各界都在期待新一次的降息。4月已将存准率大幅下降1个百分点,于是很多人都在盼望,下一次降息能否也加大力度,一次大降0.5个百分点?老杨预计,5月下半月至6月上半月,降息的可能性非常大!   上一次降息,自2015年3月1日起,存贷款基准利率下调0.25个百分点。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。   首先,分析降息的背景和原因。当前全球仍处货币宽松环境,虽然美国QE去年11月已经退出,但仍在实行超低利率,况且欧洲和日本,以及部分新兴经济体,都在加大货币放松的力度。而中国正在逼近通缩。一方面,经济增幅持续放缓,2014年经济增幅创近24年以来新低。另一方面,今年1月份CPI跌破1%,仅为0.8%,PPI更是连续35个月负增长。   去年12月的中央经济工作会议,定调今年继续实行稳健的货币政策,并且降息后央行[微博]官员答记者问时继续坚持:“此次利率调整的重点仍是保持实际利率水平适应经济增长、物价、就业等基本面变动趋势,并不代表稳健的货币政策取向发生变化”。但实际上,明眼人都能看来,去年11月以来降息降准皆启动,已超出“稳健”范畴了。   2月26日,降息之前两天,央行主管的报纸刊发文《当前形势下对货币金融政策的建议》:货币政策要维持流动性的适度充裕,下一阶段,为应对通缩可能,应对准备金率、基准利率等传统工具进行适时、适度调整。此中所谓的“维持流动性的适度充裕”,其实也已暗示了货币政策已经转向宽松。   其次,确定此次降息所处的时空位置。经济增长与通缩变化,都是具有一定周期性波动的,而货币政策的主要功能也正是减小他们的波动幅度。任何一轮降息或加息,都处于某轮降息周期或加息周期中的某一位置。   近20年来,我国出现了三轮降息周期。第一轮降息周期始于1996年5月份,2004年9月结束,历时8年,累计降息8次,基准存款利率由9.18%降至1.98%。在2008年国际金融危机的冲击下,为了保持经济稳定增长,2008年9月开始第二轮降息周期,至2008年12月的3个月内累计降息5次,基准存款利率由4.14%降至2.25%。降息频率之高和幅度之大皆为历史罕见,周期延续至2010年9月,时长不足两年,是十几年来最短的一个利率变化周期。   第三轮降息周期,也就是当前正在进行中的这一轮,始于2012年6月,第二次降息出现在当年7月。然后,降息罕见的中断了两年多!直到2014年11月第三次降息,2015年2月第四次降准,4月第五次降准,而且大幅下降1个百分点。显而易见,其间中断了两年多,属于政策失误,同时也说明在经济降速的过程中调结构,是件万分痛苦的事情。   四次降息之后,当前一年期存款基准利率为2.5%,而2008年最低为2.25%,估计2015年还有1-2次降息,2016年仍有降息的可能,等到本轮降息周期的末期,基准存款利率必然低于2008年底。   从贷款利率来看,四次降息后,五年期以上贷款利率为5.90%,已低于2008年底的5.94%,创近十年来新低。但问题在于,随着近几年利率市场化的快速推进,社会上实际的存款利率和贷款利率,明显高过2008年底。再结合全球货币环境,以及中国经济的情况,本轮货币宽松周期持续时间将长于2008年那轮,降息幅度也将大于那轮。至于存准率,过去30年,我国存准率中枢值为14%左右,五次降准后仍高达18.5%,预计未来两年还将再降4-8次。   2001年1月-2015年2月一年期存款基准利率变化图   另外,很多学者预测全国“两会”后才会降息,谁料会前就降了。笔者认为,今年一季度经济数据比较糟糕,CPI、PPI也衰,各界对于经济、产业、事业、工作的前景,情绪低落。会前就降息,发出信号:其一,今年经济稳增长须打硬仗。其二,周银长、李总理在给大家鼓劲。其三,政府刺激经济的手段很多,储备政策很丰富,随时应对经济低迷与通缩。   最后,谈谈降息对于楼市的影响。正如弗里德曼所言:价格本质就是一种货币现象。股票是标准的资产品,所以将直接利好股市。而房地产属于准资产品,尤其是住宅既具消费品的功能,又有资产品的属性,所以也在一定程度上利好房价。房地产业是资金密集型行业,无论是市场供应方还是市场需求方,皆对银行信贷依赖度较高,必然也对资金使用价格变化非常敏感。降息会降低开发商和购房人的资金使用成本,从而促进市场增长;加息会提高开发商和购房人的资金使用成本,从而抑制市场增长。   当然,决定房价走势的因素有很多,比如经济基本面较差,对房价构成利空,反腐力度加大,也减少了高端住宅需求,部分城市住宅库存压力大,房价跌不动。但在诸多因素当中,货币政策、信贷政策及与之相关的流动性,当属影响楼市需求的第一因素,尤其是房地产短周期而言。   一个降息周期是由多次降息组成的,所以单次降息虽然对楼市有促进,但作用并不明显,需要多次降息之后,才会出现较为明显的累加效果。其实,这也是货币政策具有滞后性的表现。从历史经验看,一个降息周期的最后一次降息前后,对楼市的累加效应会集中显现,助推楼市进入繁荣期。比如上一轮的降息周期,最后一次降息出现在2008年12月,三个月后全国房价环比增幅止跌反弹,进入房价上涨通道。   但就这一轮降息周期而言,情况比较复杂,在降息的初始阶段:2012年6、7月前两次降息后,楼市加速回暖,并于2013年出现一波涉及一二线城市的繁荣。其后,2014年楼市再度降温。而在房价上涨之后,降息就停止了,非常罕见的中断了两年多。因此,当前更需要关注的是2014年11月重启降息进程之后,包括2015年3月1日本轮的第四次降息,对于2015年楼市复苏进程的影响。   从全国70个大中城市房价指数来看,2014年5月出现环比下跌的“拐点”,至2015年3月,已持续下跌了11个月,下跌时长已超过上一轮的8个月(2011年10月至2012年5月)。值得关注的是,随着2014年二季度地方纷纷救市,尤其是9月30日央行和银监会发文支持房贷,房价环比跌幅呈收窄之势,11月第三次降息之后,更加促进了房市企稳,其中一线城市的房价已率先于12月止跌反弹,今年3月涨幅扩大(如图)。   全国70城一二三线城市新建商品住宅价格环比增幅比较   2015年以来,2月有一次降存准率,3月1日又有一次降息,货币仍呈加速放松之势。加之诸多房地产调控政策继续宽松(比如住建部指导部分城市停建安置房,转而收购商品房,以减少库存压力),货币政策与调控政策双重宽松,在叠加效应之下,预计二季度全国70城房价环比增幅将止跌反弹,多数二线城市和部分三线城市的房价,也将随一线城市而出现上涨拐点。   最后,大家还应明白一点:当前,还只是处于降息周期中段,未来两年还将有多次降息降准动作,这将成为推动2015年全国楼市,尤其是一二线城市楼市告别冬天、走向春天的重要推力。预计2016年全国楼市还将进一步升温。

  • 专家:首套房首付比应下调至2成有6大理由

    2015-06-01

    近期,中央层面连续出台利好房地产市场的政策,也有媒体报道预测称,首套房首付三成可适当调整,到底是否可能出台关于首套房的优惠政策?这引来业内外人士无数猜想。   笔者认为,首套房首付比例应当下调至2成,这样不仅仅是对自住需求的首套置业者的保护,也是缓解当前市场成交量较为低迷的重要信贷政策手段,具体来讲有六大理由:   理由之一:楼市进入“下半场”,首套房商贷首付降至2成不会引起大规模投资投机   研究结果显示,2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套,这也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡,楼市开始进入下半场,未来楼市增量房增速将递减,房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲,就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。   当前楼市供求已基本平衡,楼市规模化时代已经过去,市场环境发生了明显的变化,未来买方市场的特征会越来越明显。此时,对于楼市“下半场”的楼市来讲,购房需求已经基本得到满足,市场需求增速没有那么快,甚至部分城市还出现下滑。在这样的市场背景下,尽管“救市”政策出了四轮,即使是首套房商贷的首付比例降低至2成,也不会像2009年那样出现大量的投资投机需求入市,也很难起到促使市场规模化放量。而供地量偏大与库存量偏大的二线城市、大部分三四线城市上述特征会表现更加明显。因此,楼市进入“下半场”,首套房商贷首付降至2成不会引起市场大幅波动,也可以成为刺激首套自住需求入市的手段。   理由之二:公积金贷款首套房的首付比例降至2成效果有限   今年年初以来,个别城市开始降低公积金购房的首付比例。比如针对首套房北京、广州、济南、南京等城市重申或进一步明确90平方米以下首套购房首付比例最低降至2成;为支持首套房、首改房等刚需住房需求,福建出台的《关于稳定住房消费支持刚性住房需求的若干意见》正式施行。福建省要求,对首次申请住房公积金贷款的职工,首付比例降低至20%。福建省要求,除购买别墅外,个人购买首套房、首改房(含一手房和二手房),不论其面积大小,均可享受首套房有关优惠政策。   但是,当前各个城市利用公积金刺激楼市需求的政策可持续性并不高,住房公积金政策的刺激的效果不会有预期那么高,各地公积金贷款余额迟早还会表现出“囊中羞涩”。尤其是在“惜贷”的市场背景下,当公积金贷款余额不足时,首套房公积金首付2成的政策很难实现,这样的直接结果就是,公积金贷款会重新收窄首套房贷优惠、上浮首付比例和房贷利率、房贷审批周期拉长,以缓解公积金贷款余额不足的问题。   理由之三:大多数城市仍然有去库存压力,有必要通过降首付去库存   当前,央行三次降息两次降准、各地“救市”政策等利好频发,为楼市接下来几个月提供了放量的“窗口期”,但就从二季度以来楼市表现来看,尽管“救市”政策出了四轮,市场就是没有什么反应,或者有反应的城市仅为一线城市及少数二线城市。   笔者认为,楼市“救市”政策越频发,反而说明当前楼市形势越严峻,未来楼市面临的问题越多,未来仍然会隐藏更多的市场风险。事实上也是这样,从短期内来看,当前市场仍然是调整期,市场基本面并没有明显改变,“去库存”仍然为半数以上二线城市、大部分三四线城市楼市的主旋律,这个基调并不会因为上述部分城市市场成交量回升而明显改变。从这个角度来看,首套房首付比例有必要进一步调整,由原来的普遍首付三成降低为2成。从去库存的角度来看,首付房贷首付降低至2成后,可以加快去库存的速度,有助于上述仍然有去库存压力的城市基本面好转。   理由之四:首套房首付比例下调至2成,为首套自住需求购房者争取购房时间   在首付比例上,各地应统一降低首套商贷首付比例至2成,改变当前各地首套首付3成个别地区首套房首付比例也在4成以上这样的状态。对于首套自住的购房者来讲,如果购置首套房可以首付2成,这也将大大降低购房者入市的门槛,对于一部分自住需求购房者来讲,可以提前购置房产,以应对未来房价上涨而带来越来越买不起房子的状态。这些政策这对于刚需来讲,应该可以刺激这部分需求入市购房,也是对于这部分购房者购房机会的保护。   事实上来讲,由于首套房首付比例较高,也催生了首付贷业务的快速发展。由于付贷款业务的普及,首套房、二套房的首付比例已经绕开银行规定的限制,首套房首付比例已经事实上低于三成、二套房首付比例已经事实上低于4成。从这个角度来看,首付贷款业务的市场化的操作降低首套房首付比例已经成为现实,那么,从央行规定来讲,也就没有必要硬是规定首套房必须首付三成,也可以将首套房首付比例下调至2成,从实际行动上为首套自住需求购房者争取购房时间。   理由之五:首套房首付比例下调至2成,促使量升价稳,政府与市场两相宜   从各个地方政府“救市”目的来看,无论是货币政策,还是具体的房地产行业的调控措施,总体还是要促使房地产市场健康稳定发展,尤其是当下,对于半数以上二线城市、大部分三四线城市而言,市场基本面仍然没有复苏好转,地方政府也是因为楼市低迷苦在眉头,苦于地方财税收入来源。笔者看来,对于商品住宅市场而言,只要“价格”控制得住不大幅反弹,其他方面比如市场交易量方面政策有可能会有所放松或出台一些必要的“保量”的措施,如:通过首套房首付比例的降低来激活市场成交量。   首套房首付比例下调至2成,有利于楼市成交量的增长,对于政府财税收入来讲,由于市场保持基本的成交量,政府财税收入也可以得到相应的保证,如此以来,降首付之后市场量升价稳,政府与市场两相宜,何乐而不为?   理由之六:降首套首付助力新型城镇化,解决“三个1亿人”问题   2014年“两会”政府工作报告提出:城镇化是现代化的必由之路,是破除城乡二元结构的重要依托。今后一个时期,着重解决好现有“三个1亿人”问题,促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。而这也恰恰是国家新型城镇化规划(2014-2020年)工作目标之一。   同时,国家新型城镇化规划(2014-2020年)提出及,对城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭,实行租售并举、以租为主,提供保障性安居工程住房,满足基本住房需求。   首套房首付比例降至2成,有助于外地人口尤其是高层次人才通过购置房产快速融入本地,也有助于中国城市话进程的发展。当前中国每年1000多万人口流入到城市,那么,如何解决这些人口的居住问题成为各大城市必须考虑的问题,首套房首付比例的降低可以让这些群体尽快实现居者有其屋。

  • 降息是剂中药,楼市需慢调理

    2015-05-17

     从本月11日起,存贷款利率全面下调,这是央行今年内的第二次降息,降息后的基准利率为近十年最低,是否会刺激楼市快速回暖?就近几天的市场反应来看,楼市并未见立竿见影的变化,买卖双方依然保持理性。  原因何在?因为降息并非给楼市打强心针,而更像是一剂中药,对楼市慢慢进行调理。  猛药往往只治标不治本,药效过后便会被打回原形,目前楼市的积疾并非短期内形成,症状也并不单一。  如今的楼市,一是“虚胖”,前几年市场火爆,开发商囤了不少地,供应比较充足,库存中还有不少是“老大难”大户型产品,属于“顽固性肥胖”。二是“消化不良”,目前利率虽低,楼价却比十年前上涨了不少,加上广州仍然限购,市场上有购买力的买家不算太多,需求略显不足;加上未来利率还有下调空间,购房者还有继续观望的可能,“消化不良”短期还将持续。三是“心脏供血不足”,今年以来,房企的资金链更受关注。今年前4个月,保利地产、华侨城、泛海控股等15家房企定向增发融资规模高达848.4亿元,自4月份以来,至少有8家房企抛出融资方案,涉及金额450亿元,可见房企对资金需求依然很大。四是楼市本身还有来自“母体”方面的“基因”问题,整体经济下行,在经济前景尚未明朗的前提下,难以快速变现的房地产不算是资产配置的优先选择。  对楼市这样“多愁多病”的身,一味单方难以治愈,选择下“虎狼”之药更可能只是“医得头来脚反筋”(粤语,顾此失彼的意思),耽搁了让楼市形成良性循环的时机,误了卿卿性命。  其实,从去年11月至今,央行已经连续三次降息,虽然只是几剂药效温和的中药,但楼市正逐渐复苏。广州市国土房管局最新公布的4月份成交数据显示,4月份,广州市新建商品住宅网签面积为86.37万平方米,比3月份的52.10万平方米大涨66%,同比增长36%;网签金额为125.58亿元,比3月份的76.66亿元增长64%;网签均价为14540元/平方米,比3月份略降1.2%,同比下降5.9%。二手住宅交易也呈现出量升价稳的状况。楼价比去年高位有所回调,成交更加畅旺,说明楼市在几剂中药的调理下已初见起色。  中医讲求“三分治,七分养”,量变最终会演变成质变,以温和的中药让楼市强身健体、固本培元,让更多人买上称心如意的房子,房地产行业进入良性循环,将是皆大欢喜的事情。  降息并非给楼市打强心针,而更像是一剂中药,对楼市慢慢进行调理。

  • 一线城市二手房成交大增 价格料保持平稳

    2015-05-13

       随着公积金新政、降准降息接连出台,房地产市场重新活跃。近期,人口密集的一线城市二手房成交量大涨,买卖双方积极入市,挂牌量普遍增长,价格略有上涨。业内人士指出,宽松的政策将促进一线城市的楼市持续回暖,但由于受新房供应量和库存量影响,未来二手房价格大幅上涨可能性较小。    北京上海成交猛增  链家地产市场研究部统计,5月4日至10日一周,北京市二手住宅网签量达到3500套,与3月和4月同期相比,分别增长了102.9%和5%。这一周北京市二手住宅成交均价为35871元/平方米,较上周微涨0.4%,成交均价环比变化连续三周保持在1%的区间。4月份北京二手房住宅网签达到了17191套,创近25个月新高。  中原地产首席分析师张大伟表示,二手房转让税收新政策实施1个多月以来,北京二手房成交量明显升温。虽然难以出现价格全面大涨,但今年楼市肯定好于去年。在二手房成交升温后,后续改善型需求的入市会增加商品房市场的活跃度。  上海二手房市场在多项利好刺激下,4月份成交大幅增长六成,达到3.6万套,创上海楼市历史次高纪录。上海中原地产研究咨询部数据显示,4月上海二手房成交均价为每平方米24149元,环比上涨5.2%。  上海二手房成交历史最高点是在2013年“国五条”刺激下,当年3月份成交6.96万套。虽然无法与历史高点相比,但今年3、4月份楼市成交放大效应也极为显著。进入5月后,这种态势得到了延续。德佑地产表示,5月上旬的二手房成交量相较4月上旬上涨了三成左右。  分析人士表示,上海二手房4月成交均价出现5.2%的环比上升,主要还是受到成交结构的影响,中高价位的房源成交比重上升,明显拉升了4月的成交均价。上海市场购买力强劲,对于中高端产品的购买欲和需求潜力较大。  广州二手房供应量也明显增多。满堂红市场研究部的最新市场报告显示,该公司在4月新增可售有效房源超过4900套,环比增加20.2%。成交方面,“满两年”的物业成交比例为40.3%,环比增加3.9个百分点。  从实际的成交个案看,买家仍比较理性。4月份经满堂红地产促成的二手住宅买卖交易中,成交价高于放盘价的宗数比3月增加60%,但其占当月总成交宗数的比例与3月一样,皆为7.7%。而4月成交价与放盘价相同的宗数比3月增加1.3倍,成交比例也从3月的10.8%增加至15.4%。  房价大涨概率较小  上海二手房指数办公室认为,4月份二手房市场政策效应超过市场预期;挂牌量持续减少7个月后止跌反弹;一二手房间价格制约显现。尽管银行执行二套房首付40%尚不普遍,但改善需求继续成为交易主角,改善需求包括首置改善、置换改善、多次改善甚至深度改善等。此外,股市获利资金在楼市兑现,纯投资客身影再度显现。  上海二手房指数办公室表示,4月挂牌量自去年9月以来首次出现止跌上升,而且去化达历史次高,说明买卖双方积极入市。后市二手房会否走出大涨行情,回答仍是否定的。在开发商去库存的压力下谨慎涨价,二手房价格也受制于新房价格走势。目前新政只是房贷、税费放宽,尚不触及限购的调控底线,房价短期大幅上涨的几率极小。  根据链家交易统计,近期北京二手房市场在高成交的基础上已经有所降温。其中,实际成交量连续两周下滑,日均新增客源、房源量连续5周环比下降。在大量业主诚意出售的房源以及迫切入市的需求被消耗后,市场升温的势头放缓。  中国社会科学院城市发展与环境研究所在近期的报告中指出,今年商品房市场供给充足。政府对房地产市场的支持政策以及相应的财政金融政策将进一步促进改善型住房消费,住房需求将明显增长。预计今年人口聚集能力强的一线城市和部分热点二线城市房价有回暖、上涨趋势,人口聚集能力差、库存大的部分二线城市或三四线城市房价会延续回调态势。

  • 央行降息0.25个百分点并扩大利率浮动空间

    2015-05-10

    中国人民银行决定,自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.1%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.25%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5倍;其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存贷款利率相应调整。 央行有关负责人就下调人民币贷款及存款基准利率并进一步推进利率市场化改革答记者问1、此次进一步下调贷款及存款基准利率的主要考虑是什么?答:此次进一步下调存贷款基准利率,重点就是要继续发挥好基准利率的引导作用,进一步推动社会融资成本下行,支持实体经济持续健康发展。按照国务院的统一部署,2014年11月和2015年3月,人民银行先后两次下调金融机构贷款及存款基准利率。随着各项政策措施的逐步落实,金融机构贷款利率持续下降,市场利率明显回落,社会融资成本整体有所降低。当前,国内经济结构调整步伐加快,外部需求波动较大,我国经济仍面临较大的下行压力。同时,国内物价水平总体处于低位,实际利率仍高于历史平均水平,为继续适当使用利率工具提供了空间。鉴于此,人民银行决定自2015年5月11日起,下调金融机构贷款及存款基准利率各0.25个百分点,为经济结构调整和转型升级营造中性适度的货币金融环境。2、此次结合降息进一步将存款利率浮动区间扩大至基准利率1.5倍的背景和意义是什么?答:目前,我国除存款外的利率管制已全面放开,存款利率浮动区间上限不断扩大,金融机构自主定价能力显著提升,分层有序、差异化竞争的存款利率定价格局基本形成,市场化利率形成和传导机制逐步健全。同时,存款保险制度的顺利推出,以及市场利率定价自律机制的建立和完善,为加快推进存款利率市场化奠定了良好的基础。当前,银行体系流动性总体充裕,市场利率趋于下行,实际上已为放开存款利率上限提供了较好的外部环境和时间窗口。为稳妥有序推进利率市场化改革,人民银行决定结合下调存贷款基准利率,将存款利率浮动区间的上限扩大至基准利率的1.5倍。由于目前存款利率“一浮到顶”的机构数量已明显减少,预计金融机构基本不会用足这一上限。存款利率浮动区间上限的进一步扩大,是我国存款利率市场化改革的又一重要举措。这不仅拓宽了金融机构的自主定价空间,有利于进一步锻炼金融机构的自主定价能力,促进其加快经营模式转型并提高金融服务水平,为最终放开存款利率上限打下更为坚实的基础;也有利于资金价格更真实地反映市场供求关系,推动形成符合均衡水平和客户意愿的储蓄结构,进一步优化资源配置,促进经济金融健康发展。3、存款利率浮动区间上限进一步扩大后,如何引导金融机构科学合理定价?答:为引导金融机构科学合理定价,维护公平有序的市场竞争秩序,人民银行将继续公布存贷款基准利率,进一步发挥基准利率的引导作用,为金融机构利率定价提供重要参考。同时,进一步健全中央银行利率调控体系,完善金融市场 基准利率体系,提高货币政策传导效率。此外,人民银行还将指导市场利率定价自律机制,进一步发挥好对金融机构利率定价的行业自律作用,按照激励与约束并举的原则,对利率定价较好的金融机构继续优先赋予更多市场定价权和产品创新权;对存款利率超出合理水平、扰乱市场秩序的金融机构加以自律约束。4、下一步人民银行在利率调控和利率市场化改革方面还有哪些考虑?答:此次结合降息进一步推进利率市场化改革,重点是适应经济基本面的变动趋势,继续促进实际利率回归合理水平,并进一步发挥市场在资源配置中的决定性作用。下一步,我们将按照党中央、国务院的战略部署,继续实施稳健的货币政策,保持松紧适度,根据流动性供需、物价和经济形势等条件的变化进行适度调整,综合运用价量工具保持中性适度的货币环境,把握好稳增长和调结构的平衡点。同时,更加注重改革创新,寓改革于调控之中,把货币政策调控与深化改革紧密结合起来,加快推出面向企业和个人的大额存单,不断拓宽金融机构自主定价空间,积极推进利率市场化改革,并不断增强中央银行利率调控能力和宏观调控有效性。降息6大影响与你有关1、去银行存钱,利息变少了此次央行降息,1年期的存款基准利率由调整前的2.5%降为2.25%,意味我们以后去银行存款,利息会减少。比如50万元存银行1年定期,利息就整整少了1250元。同时,存款利率浮动上限由基准利率的1.1倍扩大到了1.2倍(若商业银行用足上浮区间,则上浮后的存款利率与调整前的水平相当),则给各家商业银行更大的自主空间,银行间形成差别化利率竞争的态势。其实也是件好事,存钱可以“货比三家”,选择利率更高的银行来打理自身的财富。2、楼市影响:商业贷款和公积金贷款利率均下降 房贷压力小了个人住房公积金5年以上贷款利率由调整前的4%降为3.75%左右,商业贷款基准利率也由调整前的5.9%下调为5.65%左右。一般来说,公积金贷款或商业房产的贷款、还款利率是跟央行的基准利率挂钩的。因此,此番基准利率的降低对于一些想要买房的个人和家庭来说,房贷压力变小了。比如买房时商业贷款100万,贷款期限30年,利用等额本息还款法,降息后每月月供减少260元左右,总利息共减少了9万元左右。3、生活消费更加活跃降息,意味着利息可能减少,使银行的存款流转到消费和投资方面。单从消费方面来看,国家统计局曾对中国消费者信心的调查显示,2014年10月城市和农村消费者信心指数分别为102.0和106.9。通过此次降息会促进消费,预计消费者信心指数在未来会有所上升,这也有利经济总体向上发展。4、民众理财会有更多选择央行降息直接影响到投资产品,利好较大的主要有房地产、水泥建材钢铁等资产负债率较高或资金流动性压力较大的行业;其次对股市和债券市场也利好,但嘉丰瑞德理财师提醒大家,股市和债市风险仍不可忽视。在家庭资产配置方面,稳健理财方面的投资也不可少,除了优选定存、国债,还可以选择固定收益类产品,风险低,投资收益也不错。不过,降息会对以货币基金为主要投资方向的余额宝等互联网“宝宝”类产品和银行理财产品的收益率造成一定的影响,预计此后两类产品的收益会将下行,建议大家谨慎选择。5、股市影响:六大行业受益明显 最利好地产股分析称,降息直接利好高负债率行业,比如地产、基建、有色、煤炭、证券等行业。但银行业能否享受降息利好还有待观察。降息对股市什么影响?无疑是重大利好。因为货币的价格下降,使得企业运营成本降低,也使得股市融资成本降低,这都会刺激更多资金向股市流动,也会刺激企业投资。这些,对股市当然都是利好。由于这次降息,股市无疑将会向上寻求对前期高点的突破,一旦放量突破,则新的主升浪即可确立。所以,后市,投资者要关注大盘在向前高突破过程中的盘面状态。当然,就短期而言,对银行股显然是利空,因为降息使得贷款利率下降,而鉴于现在银行仍然缺流动性,它们就不得不继续上浮存款利率。如此,银行存贷款利差将再次被挤压。降息最大利好的板块就是房地产板块。因为,对于当前房地产行业来说,货币价格高和资金压力大是两个最重要的矛盾。上次降息后,市场迎来一轮购房潮,房地产企业的资金面压力有所缓解。如今,再次降息,不但会促进购房者购房,也会降低企业成本,故对房地产股来说是重大利好。降息会进一步引发人民币的贬值预期,所以对于需要进口原材料较多的企业来说是利空,譬如造纸行业等。但是,人民币贬值利于出口,所以对于出口产品特别是中高端产品的企业来说,是利好消息。另外,一方面降息,另一方面政府增加基础建设投资,未来基础建设相关板块值得继续关注。6、贷款环境宽松,创业投资更容易此次降息,银行放松了贷款要求,民众贷款更加容易,贷款的成本也降低了。获得了财务支持,会使得更多具有能力的人,更愿意去创业、去做投资来获得更多的经济收入。虽说降息后民众从银行贷款更容易,贷款的金额也放宽,但是银行的贷款审批流程一直很复杂,意味着民众也并非那么容易贷到款。部分人还需从一些非银行的金融机构进行贷款才行。此次央行降息,旨在降低社会融资成本,传导到投资理财市场,除了整体利好楼市外,对银行理财、股市、债券、基金、“宝宝”、P2P、黄金商品等都会产生不小的影响。虽然央行降息,但有定存习惯的人暂时无需紧张忙着“存款搬家”。随着各家银行的利率可能展开的差异化竞争,未来在存款时,消费者可“货比三家”后进行选择,以获取更高的收益。此外,存款保险条例已在征求意见,即将出台,银监会在去年12月4日又下发了《理财业务监督管理办法(征求意见稿)》,大家密切关注并及时研判政策走向,在理财方面仍需做到理性,最好采取组合投资策略,分散风险,实现收益最大化。 历次利率调整及股市影响数据上调时间存款贷款消息公布后首个交易日指数涨跌调整幅度调整幅度上海深圳2002.2.21-0.27%-0.54%1.57%1.40%2004.10.290.27%0.27%-1.58%-2.31%2006.4.280.00%0.27%1.66%0.21%2006.8.190.27%0.27%0.20%0.20%2007.3.180.27%0.27%2.87%1.59%2007.5.190.27%0.18%1.04%2.54%2007.7.210.27%0.27%3.81%5.38%2007.8.220.27%0.18%0.50%2.80%2007.9.150.27%0.27%2.06%1.54%2007.12.210.27%0.18%1.15%1.10%2008.9.160.00%-0.27%-4.47%-0.89%2008.10.9-0.27%-0.27%-0.84%-2.40%2008.10.30-0.27%-0.27%2.55%1.91%2008.11.27-1.08%-1.08%1.05%2.29%2008.12.23-0.27%-0.27%-4.55%-4.69%2010.10.200.25%0.25%0.07%1.23%2010.12.260.25%0.25%-1.90%-2.02%2011.2.90.25%0.25%-0.89%-1.53%2011.4.60.25%0.25%0.22%1.18%2011.7.70.25%0.25%-0.58%-0.26%2012.6.8-0.25%-0.25%-0.51%-0.50%2012.7.6-0.25%-0.31%1.01%2.95%2014.11.24-0.25%-0.40%1.85%2.95%2015.3.1-0.25%-0.25%0.78%1.07%

  • 楼市成交量上升将带动房价上涨 专家预测楼市复苏板上钉钉

    2015-05-05

      楼市“3.30”新政出台已满一个月的时间,虽然前期楼市成交量出现了一定程度的上涨,但是涨幅并不大,房价也只是止跌反弹。但是,“五一假期”却给一线城市房地产市场带来了转机。  据机构统计,五一期间,北京商品住宅成交套数324套,比去年同期增长91.7%。在成交量的拉动下,北京商品住宅库存量已降至近10个月新低;上海商品住宅成交面积达7.2万平方米,同比涨幅高达176.9%;深圳楼市更是上演抢房大战,一手住宅成交量达293套,比去年同期的49套暴增498%。  伴随着一线城市楼市成交量的火爆上涨,房价是否也会随之出现波动?中国指数研究院发布的数据显示,4月份全国100个城市新建住宅平均价格为10522元/平方米,环比微跌0.01%,跌幅较上月缩小0.14个百分点。  深圳市房地产研究中心主任王锋指出, 虽然“百城指数”中一线城市的房价同比负增长,但是很多城市都出现了环比上涨。王锋表示,近期一线城市的楼市成交量上升比较快,市场活跃度和购房者的预期相对来说会有很大提高,因此房价普遍会有一定程度的上涨。从全国主要的54城市“五一”签约量看,整体数据也明显上涨,其中一线城市签约套数达1467套,比去年同期上涨幅度达40.25%,二线城市也上涨21%。  “成交量上升之后价格也会上涨,成交量先变化价格后变化,这是一个规律。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受央广网记者采访时表示,楼市上涨的逻辑是成交量先变化,成交价格后变化。从市场一般规律来看,成交量持续增长3至6个月后房价必涨。  “一线城市的房价从去年12月份已经由跌转涨,今年4月份涨幅进一步扩大,二三线城市的房价虽然在下跌,但是跌幅已经收窄。”杨红旭预测今年5月份之后,很多城市的房价会直接反弹。

  • 房地产刺激政策继续升级 近百城松绑公积金政策

    2015-04-27

       第四轮房地产刺激政策继续升级。中原地产市场研究部统计数据显示,今年以来,全国已经有近百个城市发布不同力度的公积金松绑政策,北京、上海等超过30个城市宣布提升公积金贷款额度。  4月22日,成都、乌鲁木齐等地发布公积金新政。成都宣布首套房首付最低降为二成,可申请到的贷款额度由个人账户余额的20倍调整为30倍。乌鲁木齐则宣布将住房公积金最高贷款额度由40万元调整为50万元、恢复暂停的职工异地购房住房公积金贷款业务和职工商业贷款置换住房公积金贷款业务等。此外,郑州市公积金新政也将实施,5月1日起,公积金最高可贷60万,首套房首付低至20%、二套房首付低至30%、二手房首付低至40%。  公积金政策是地方政府能够调整的最直接的购房工具,公积金贷款与商业贷款相比有很大优惠,对市场有直接的刺激作用。出于救市考虑,各地最近都在调整公积金额度,包括北京、上海等一线核心城市。  中原地产首席分析师张大伟认为,2015年房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路,营业税征收、部分城市限购等环节有望进一步放开。同时,地方政府可能还会直接出台税费减免、购房补贴等多种救市政策,“从各地频繁出台的救市政策来看,2015年重点城市的销量好于2014年是确定的,特别是在今年城市供需关系改善明显,房价很可能上涨,幅度甚至不会小。”

  • 房价是否会降认准这七个信号 买房果断出手

    2015-04-22

          买房对我们普通老百姓来说是一件大事,古人也常言犹豫不决难成大事,果断勇敢方可把握乾坤。事实也证明,在买房这件事情上所谓的谨慎小心犹豫不决真的不是一件好事,买房还需把握时机果断出手啊。那么,今年出现什么情况就可以果断出手购入房子了。       第一个信号:       媒体上或生活中发现有房企破产、倒闭,合并重组出现的报道,或有房企老板(非中介公司)逃跑或跳楼,员工集体要工资的新闻出现时。市民可等2-3个月再出手。      第二个信号:      中央政府再出台更优惠的鼓励老百姓买房的政策。这样的政策出台,预示之前的优惠政策没起多大的作用,但要等新政策实行至少1个月以后,市民可考虑出手。      第三个信号:      用自己8-10年左右的家庭总收入计算,能买到自己相对比较合适的住房(按照平均标准),不做不切实际的想法。      第四个信号:      在公开的信息上看到有拍卖公司刊登的银行拍卖楼龄1-3年的新普通住宅的信息,在你工作、生活的周围经常听到有人供不起楼了或找人卖楼了,中介那里1-3年楼龄的新房卖盘明显增加且价格比去年低(说明他在亏损甩卖)。      第五个信号:      在你工作、生活的周围听不到或很少听到有谁再想炒房子了。      第六个信号:      有土地和房产方面的政府官员大量落马后,再等至少2-3个月。      第七个信号:      参加团购买房,开发商给的团购价格已相当优惠时。这时可毫不犹豫出手,因为你迟疑别人不会迟疑。

  • 支招:装修如何处理墙面问题?

    2015-04-18

       正值装修旺季,很多缺少装修知识的业主都在苦恼:工人懂得多,不听指挥。但全信工人的,又怕偷工减料。本期,我们从墙面问题下手,一一解析工地上流传的说法,让您装修得明白。  1 我找一个装修公司做了防水,然后让瓷砖经销商贴了墙砖。入住一个多月后,发现瓷砖大面积空鼓,部分瓷砖出现错位、崩边现象。对部分瓷砖进行拆除后发现水泥层与防水层发生脱离,防水层被水泥粘掉一层。装修公司说,这是防水层的漆膜被粘掉了,是瓷砖铺贴工艺不正确。瓷砖销售商认为,这是防水涂层存在质量问题。现在整个责任该怎么分?  ◎专家解答:3空间网络装修公司技术总监孙培都介绍,这类纠纷如果要从技术上划分责任,需找可出具检测报告的检测站来实地检测。但是,检测费用就要数千元,普通消费者会认为负担过重。目前,他建议,如果在不检测的情况下,可以请双方协商共同承担赔偿责任或按各自收的费用多少按比例承担责任。  ◎特别提示 两家施工责任难分现在不少消费者更愿意将部分工程分配给不同的承建商。比如上面的业主将防水与瓷砖铺贴分开进行,还有比较典型的就是水电改造工程与其余部分家装分别承包给水电改造公司和家装公司,认为这样节省开支。其实,家装工程需要各工种连续配合,这样分包一旦出现问题双方很容易出现扯皮现象。  以水电改造为例,如果要求业主水电单做,装修公司为了划清责任,首先会对工期做延迟,水电完全做好前,装修队绝对不进场,本来一些可以交叉进行的工作不能进行。同时还要求水电公司做严格的施工保护。水管要求用水泥砂浆封槽,电路也要保护到位,否则还是不能进场。出现问题,水电改造公司说是装修公司碰坏了,家装公司说是原来没做好,为了掰扯清楚,业主要消耗双倍的精力。另外,一般到了工程节点,家装公司施工队的工人如果发现前面的活有问题,会内部沟通改正,在施工质量上互相监督。但是如果单独做水电,大家都“各扫门前雪”,即使工地有质检员,也不会对别人的活多说一句。所以出了问题,更正起来很困难。综上所述,这里还是建议您在分包工程前先考量清楚。  2 我家正在装修,工人说墙面不用特别处理,直接刷上墙固就行。这样做合理吗?墙固主要起什么作用?  ◎专家解答:工程专家解释,如果原来的墙体基底很平整没有空鼓、开裂的情况,这样是可行的。反之则会出现问题。业主可以自己用刀铲一铲原来的墙漆,若是很容易铲掉,或者泼上水后很快洇湿墙体,最好还是全部铲除重做墙面。  至于墙固,其实就是一种界面剂,起到巩固基底并且允许其他物质覆盖在其上的作用。如果业主家的墙面水泥砂浆配比合适,或用于找平的石膏质量也过关,每一步都按施工标准来,其实根本用不着墙固。而且使用的墙固本身质量较差还可能造成墙面分层的情况。  3 我家墙面有很多细长的裂缝,墙面施工的时候工人说属于毛裂,不用修补,刮遍腻子就盖住了。这样做会不会出现隐患?  ◎专家解答:孙培都表示,这主要看墙体裂纹的程度,如果裂纹比较明显,有10—20厘米长,那么就需要处理。目前一般采用挂防裂网再刮腻子的工艺来修补。而且他提醒,这类裂纹出现在挂了保温板的墙体或轻体墙,如果不处理,日后肯定还会显现。承重墙上的细纹一般用腻子即可盖住。  另外,还有一些家庭墙漆出现小裂缝需要局部修补,专家介绍,如果原墙面大面积完好,部分区域有细小裂缝先进行局部修补和处理,打磨后补底漆,再直接刷两遍面漆即可。若原墙面已经粉化,表现为大面积起皮就需要将原有墙皮铲掉,重新刮腻子,刷一遍底漆和两遍面漆了。此外,部分墙漆标注有弥补小裂缝的功能,专家提醒,这种功能只是暂时的,一些小缝隙会被填上,但时间一长还会出现。  4 我的工长告诉我必须使用底漆,这样能够节省不少面漆,以后墙漆还不容易脱落。请问是这样的吗?  ◎专家解答:其实,底漆最大的功能是抗碱。因此,专家表示,如果墙面没有重新刮腻子,就不用使用底漆。但新刮了腻子,那就最好涂刷一遍。而底漆只涂刷薄薄一层,对于节省面漆、增强附着力都没有明显作用。  5 现在工人正在刷墙漆,按照墙漆桶身上的说明,应该兑30%的水,但工人不同意,一定要兑50%。他说,太稠了不好刷,刷完墙上会出现条纹,而且也费漆。我不同意,工人就表示要停工。请问我该听他的吗?  ◎专家解答:孙培都解释,墙漆应该按其说明兑水。一般质量好的漆,需要兑入25%—35%的水进行调和。一桶白色的5升装乳胶漆理论上可以刷40平方米的墙面。而对于彩色乳胶漆来说,为了不兑过多的水影响颜色,同样5升装的可以刷30—40平方米的墙面(兑水后,刷两遍)。按以上数据业主可以自行推断,如果超过面积漆还有剩,那就是刷薄了;反之就是刷得太厚了。  工人之所以要求兑50%的水,是因为如果漆按正常比例兑水会比较稠,这样对涂刷的工艺要求就比较高,刷不好很明显就能看出来。一旦按照50%的比例兑水,工人就比较好操作了,但漆面效果不饱满,即使是好漆也不会出现纹理,质感差。  另外,专家还提醒了其他情况。比如,有些漆的质量比较差,本身就很稀,那么兑水量就应该再减少些。还有工人会在底漆中兑过多的水,会使本来干透的腻子打湿。施工时最好按照底漆说明加30%的水,这样刷一遍即可,按照1比1比例加水的,最好涂刷两遍。  6 我家在墙面施工的时候,工人只用粗砂纸打磨了一次,我坚持用细砂纸再打磨一次,但工人不肯,说只需要一次就足够了。这样行吗?  ◎专家解答:这是有施工规范的,一般基础工艺要求必须粗砂纸、细砂纸打磨两次。要是高级工艺,则要求用三种砂纸打磨。”孙培都介绍,如果只用粗砂纸打磨,墙面刷漆后会感觉不够光滑,出现麻面。而且,工人打磨的次数和施工费用有直接联系。“高级工艺的价格就比较高。”估计是业主出的工费不高,工人故意偷工减料。  另外,如果墙面出现污渍需要局部补漆的时候,孙培都提醒,一定要用细砂纸打磨墙面,增加漆的附着力。而这种打磨不是“哪脏磨哪”,而是要求将墙面打磨成一块宽度一定、长度与棚高相当的规则形状。“这样补会比较自然、美观,如果一小块一小块的补色差明显,看起来就像地图了。”

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